L’état des lieux est un document primordial, tant pour le locataire que pour le propriétaire, c’est pourquoi il est important de ne pas en négliger la rédaction.
En effet, c’est sur la base de l’état des lieux d’entrée que l’on effectue une comparaison (avec l’état des lieux de sortie) pour constater l’état général du bien et son évolution entre le début et la fin de la location. Ce document est donc à la fois protecteur pour le locataire qui tient le bien en bon état et effectue les réparations locatives courantes, autant qu’il l’est pour le propriétaire qui a vu son bien dégradé depuis le début de la location.
Quelle forme ?
La forme du document “état des lieux” est libre. Il peut être établi sur papier libre ou sur un document pré-imprimé, que l’on peut trouver dans les papeteries. Dans tous les cas, l’état des lieux doit se faire de manière contradictoire, c’est-à-dire que le propriétaire (ou son mandataire, l’agence par exemple) ne peut obliger le locataire à signer un état des lieux rempli à l’avance par lui. Chacun doit en effet pouvoir avancer ses remarques librement, et c’est lorsque propriétaire et locataire sont d’accords sur le contenu de l’état des lieux que celui-ci peut être signé.
En cas de désaccord patent, il peut être fait appel à un huissier de justice, qui viendra lui-même constater l’état du bien, les frais seront alors partagés entre locataire et propriétaire. Par ailleurs, le propriétaire ne peut imposer au locataire de recourir à un huissier, à moins que celui-ci ne prenne en charge les frais liés à son intervention.
L’état des lieux d’entrée s’établit lors de la remise des clés au locataire, et pas avant, des dégradations pouvant intervenir entre les deux dates. L’état des lieux de sortie doit s’établir lors de la remis des clés au propriétaire par le locataire, lorsque ce dernier quitte les lieux.
Qui établit l’état des lieux ?
Habituellement, ce document est établit entre le locataire, qui vient constater l’état précis du bien qu’il prend en location (il peut alors avoir une vision globale des pièces, qui sont parfois meublées lors de ses visites antérieures) et le propriétaire, qui peut ainsi faire valoir le bon état général du bien. Il arrive néanmoins de plus en plus souvent que ce document soit signé entre le locataire et le mandataire du propriétaire (agence immobilière qui assure la gestion la plupart du temps).
C’est alors à ce mandataire de signifier l’état du bien de manière précise, et le propriétaire est engagé par la signature de son mandataire, même si celui-ci n’a pas été assez précis. Un litige survenant suite à ces imprécisions sera alors à traiter entre propriétaire et mandataire, en dehors de toute responsabilité du locataire.
Le propriétaire peut également décider, sans prendre l’avis du locataire, de faire appel à un huissier de justice pour établir le document d’état des lieux. Les frais liés à l’intervention de l’huissier sont alors exclusivement à la charge du propriétaire, il ne peut en demander remboursement, même partiel, au locataire. Si, en revanche, l’huissier intervient à la demande des deux parties suite à un désaccord de fond entre locataire et propriétaire, les frais seront partagés en parts égales entre les parties. Il convient donc de se renseigner de manière préventive des frais à engager avant de faire appel aux services d’un huissier, afin d’éviter les mauvaises surprises.
Un contenu précis et contradictoire
Le contenu de l’état des lieux doit toujours être contradictoire : le locataire et le propriétaire se mettent d’accord, à la vue de l’état du bien, de chaque pièce, sur la rédaction du document. C’est à cette seule condition que l’état des lieux est opposable au locataire : un état des lieux dont il sera prouvé qu’il aura été établi avant la remise des clés sera considéré comme nul par les juges.
Simplement, l’état des lieux doit tout décrire du bien en question. On passe donc de pièce en pièce pour y décrire le sol, les murs, les plafonds, les prises électriques, les plinthes, les équipements : placards, cuisine (ne pas oublier l’état général de l’électroménager), la salle de bains, les fissures dans les murs, les portes, les émails des toilettes ou des lavabos... L’état de vétusté des peintures et des sols est aussi important à décrire. Il convient de ne pas oublier les annexes : cave ou buanderie et l’extérieur : volets, garde-corps ...etc.
Parallèlement, il est utile de relever les compteurs, pour bien distinguer la consommation précédemment à l’entrée dans les lieux.
En règle générale, soyez le plus précis possible dans l’établissement de l’état des lieux, précisez droite, gauche, en haut du mur, au milieu, et utilisez des termes précise et sans équivoque : préférez “rayures” à “état moyen” par exemple, car cela pourra jouer au moment de l’état des lieux de sortie.
Utilisez un document unique d’état des lieux à l’entrée et à la sortie, avec une colonne dédiée à chaque moment. Si vous estimez que des photos sont nécessaires, prenez soin de les faire approuver et joindre à l’état des lieux.
Si, par ailleurs, l’électricité ne fonctionne pas au moment de l’état des lieux, le locataire a tout intérêt de le faire préciser sur le document, afin de pouvoir émettre une réserve qui rendra recevable toute nouvelle “découvert” durant le mois suivant. C’est également le cas du premier mois de chauffe des radiateurs, durant lequel des défauts peuvent encore valablement être repérés par le locataire.
Les présomptions en l’absence d’état des lieux
Les parties peuvent décider de ne pas établir de document relatant l’état des lieux du bien offert et pris en location. Il est dans ce cas présumé que le locataire a pris le bien en bon état de réparation, et une obligation pèse alors sur lui, afin qu’il rende ce même bien dans ce même état.
En réalité, trois situations distinctes peuvent apparaître :
- Le locataire a refusé d’établir un document portant état des lieux. Un écrit est alors nécessaire pour consigner ce refus, qui offre au propriétaire la présomption de bon état de réparation de son bien ;
- Les deux parties se sont entendues pour ne pas établir le document : encore une fois, attention, la présomption bénéficie au propriétaire dans le même cadre que le cas précédent
- le propriétaire n’a pas souhaité établir d’état des lieux, alors il perd la présomption, et le bien sera toujours considéré comme rendu dans l’état d’origine à la fin de la location.
Quelles réparations sont imputable à quelle partie ?
D’une manière générale, les réparations devant être effectuées en fin de location sont réglementées :
Le propriétaire doit prendre en charge toute dégradation du bien liée à l’usure habituelle de celui-ci : on se base alors sur un barème d’usure de 5 à 7 ans pour les sols, de 7 à 10 ans pour les peintures ou papiers / tissus muraux. Donc toute fissure, éclat de peinture ou de bois sur les fenêtres, ou vieillissement normal du bien étant donné son âge est à la charge du propriétaire. Il ne pourra en aucun cas retenir sur le dépôt de garantie des sommes destinées à couvrir les frais de “rafraîchissement”.
Le locataire doit quant à lui effectuer les petits travaux de remise en état d’usage durant son occupation du bien. Il peut s’agir d’un gond de porte, ou encore du graissage de la serrure... Il doit également reboucher les trous, et remettre le bien dans son état d’origine préalablement à l’état des lieux de sortie. Il en va de même pour les transformations importantes (cloisons...) effectuées dans le logement et qui n’emporteraient pas l’aval du propriétaire in fine. Toute autre dégradation, ne relevant pas d’une utilisation normale du bien (trous dans les murs, moquettes endomagées ou parquet brûlé, doivent être remis en état par le locataire qui quitte les lieux.
Le sort du dépôt de garantie
Si, lors de l’état des lieux de sortie, il est constaté des dégradations directement imputables au locataire, le propriétaire devra faire établir des devis de remise en état, afin de justifier la rétention de toute ou partie du dépôt de garantie à destination de remis en état d’origine du bien. Dans le cas contraire, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre le dépôt de garantie à son locataire partant.
